PROPIEDAD HORIZONTAL – IMPUGNACION ACUERDOS

¿Qué acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios pueden impugnarse?

Los acuerdos de la Junta no son impugnables por cualquier motivo sino sólo cuando concurren alguno de los cuatro supuestos establecidos en los tres apartados del art. 18.1 LPH:

1.- Que sean contrarios a la Ley (art. 18.1 a)

2.- Que sean contrarios a los estatutos de la comunidad de propietarios (Art. 18.1 a)

3.- Que sean considerados gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (art. 18.1 b)

4.- Cuando suponganpara algún propietarioun grave perjuicio si no tiene obligación jurídica de soportarlo (art. 18.1 c)

5.- Cuando los acuerdos se hayan adoptado con abuso de derecho (art. 18.1 c)

1.- Acuerdos contrarios a la ley y su ineficacia (art. 18.1.a LPH) :¿Es lo mismo un acuerdo nulo que un acuerdo anulable?

Cuando un acuerdo de la junta infringe la ley, el ordenamiento jurídico reacciona y le impone una sanción que consiste en declarar su ineficacia, es decir, que no produzca efectos.

Ahora bien, existen dos clases fundamentales de ineficacia: la nulidad y la anulabilidad. La nulidad es la máxima sanción (ineficacia absoluta) puesto que significa que ese acuerdo no produce efectos jurídicosdesde el momento de su adopción y que tampoco puede subsanarse por el transcurso del tiempo. Sin embargo, un acuerdo anulable sí que produce efectos jurídicos desde su inicio y sólo dejará de producirlos si quien está legitimado lo impugna ante los tribunales, en el plazo establecido, y éstos declaran su nulidad (ineficacia relativa)

La regla general se recoge en el art. 6.3 del Código Civil que señala que “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”.

De ahí que la jurisprudencia haya tenido que establecer en el ámbito de la propiedad horizontal cuando concurren cada tipo de ineficacia y, en este sentido, resulta muy ilustrativa la STS de 12-01-2022(TOL6.922.799) que sintetiza esa doctrina:

«Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente: «En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

«En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”.Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad”.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras)”.

Algunos supuestos concretos de acuerdos nulos o anulables:

a) Los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir unanimidad, son anulables. Así lo establece la STS de 21-03-2018(TOL 6.558.972)

“Por tanto no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso. Esta sala en sentencia, entre otras, núm. 131/2014, acorde con las señaladas por la parte recurrente y con la núm. 104/2013 de 27 febrero, dice que «De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 15 a 18 de la LPH) (STS. 27/2/2013, rec. 1023 de 2010)».

b) Los acuerdos que infrinjan el orden del día de una junta son anulables como recoge la STS 13-01-2021 (TOL8.273.609)

“Las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema que en el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice:»La jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)».

De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se ha infringido la doctrina jurisprudencial, dado que se cambió el sistema electivo de forma sorpresiva, sin anunciarlo con la suficiente claridad en el orden del día, sorprendiendo la buena fe de los comuneros, infringiendo por ello el art. 16 de la LPH”

c) El nombramiento como presidente de una persona no propietaria es nulo, según establece la STS 23-09-2015 TOL5.495.585

“Se alega la infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 1974 y 11 de noviembre de 2009. Aun cuando es cierto que tales sentencias mantienen la tesis de la parte recurrente -la sentencia más reciente a efectos de no negar la legitimación a la Comunidad demandada por el hecho de haber actuado en el proceso a través de su presidente no propietario-, la mayoría de las sentencias dictadas por esta Sala se han inclinado por la posición contraria considerando que se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto contrario a la ley.

Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002, dice que «la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril-hoy art. 13), que «evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del «ius cogens» con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (sentencias de 10 de marzo de 1965,7 de febrero y 27 de abril de 1976, 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas, a las que cabe agregar las de2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables«…».

2.- Acuerdos contrarios a los estatutos de la comunidad de propietarios (Art. 18.1 a LPH)

Una adecuada aproximación a este motivo requiere distinguir los acuerdos contrarios a los estatutos de aquellos otros que pretenden modificarlos, lo que no es fácil a tenor de la doctrina jurisprudencial.

De entrada, los acuerdos de modificación son aquellos que están destinados tanto a alterar algunas cláusulas estatutarias como a introducir alguna regla nueva en los mismos.

Por otra parte, se consideran acuerdos contrarios los que se enfrentan de plano al contenido de los estatutos. Estos pueden afectar a varias materias:

a) Aquellos acuerdos que vulneran las normas estatutarias sobre la distribución entre los propietarios de los gastos comunes:

Así cuando se acuerda con carácter general la alteración de la contribución de los propietarios a los gastos de la comunidad. La STS 30-04-2010 (TOL 1838563) es un buen ejemplo:

“No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título”.

Pero también cuando el acuerdo pretende modificar sólo para una anualidad el sistema de cuotas fijado en los estatutos, como establece la STS de 30-04-2002 (TOL 162074):

“Ahora bien en supuestos como el de autos, al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos, conforme al artículo 16-1º de la Ley especial y así lo ha declarado la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 10-12-1990, 22-12-1993 y 16-11-1996), lo que aquí no se ha observado, por lo que el motivo ha de ser desestimado”.

b) Acuerdos de modificación de elementos comunes

En este supuesto se encuentra el descrito por la STS 7-04-2016:

“En el presente caso, la alteración de la estructura del edificio es clara y sustancial, pues se pretende realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo. Alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes.

c) Acuerdos de alteración del uso y destino del edificio:

Como contempla la STS de 28-02-2007 (tol 1044144) sobre la realización de actividades distintas al de vivienda (hostelería):

“En el desarrollo de la actividad de los locales sujetos al régimen de la propiedad horizontal, los comuneros estaban obligados a la observancia de las prescripciones contenidas en los Estatutos, y estos pactos, contemplados y autorizados en los artículos 5, párrafo tercero, 7, párrafo tercero, y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y, en la reforma introducida en la misma por la Ley 8/1999, han sido vulnerados desde el momento en que no ha sido respetado el ámbito negocial marcado por dichos estatutos…”

3.- Acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (Art. 18.1 b LPH)

Este motivo de impugnación fue introducido por la Ley 8/1999 de 6 de abril como una causa específica, pero lo cierto es que está tan vinculado a los otros dos supuestos del art. 18 1 (el a y c) que no suele alegarse en solitario. Como ejemplos del mismo podemos considerar el acuerdo que dispusiera la modificación de elementos comunes a favor de un propietario o la atribución del uso privativo a un propietario de elementos comunes.

4. Acuerdos que supongan para algún propietario un grave perjuicio si no tiene obligación jurídica de soportarlo (Art. 18.1c LPH)

Se puede entender que esta primera parte del artículo es de naturaleza autónoma ya que,para la propia Jurisprudencia, constituye una causa propia tal y como se advierte de las siguientes resoluciones:

a) Así la STS 16-12-2014(TOL4.719.940), en materia de acuerdos sobre instalación de ascensores señala que

Esta doctrina ha sido posteriormente reiterada por la sentencia de 7 de noviembre de 2011 , en la que, tras recordar las sentencias de 18 de diciembre de 2008 y apoyarse en la de 13 de septiembre de 2010, declara que «En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo».

La doctrina transcrita no puede entenderse desligada del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que «supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo».Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la sentencia de 13 de septiembre de 2010 , si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina.

b) La STS 16-07-2009(TOL1.577.976) sobre el cierre de una urbanización originariamente abierta afirma que:

“No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo.Basta la lectura de acuerdo de la Junta que nos ocupa para significar que ha sido tomado exclusivamente en servicio o atención de los comuneros ajenos al titular del restaurante, el cual queda disminuido en sus legítimos derechos para la explotación de su negocio, lo que se integra en el ámbito del abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consistente en la utilización de la norma por la Comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la Comunidad, cuando afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes, cuyo local está exclusivamente dedicado a un negocio de hostelería”.

5.- Acuerdos adoptadoscon abuso de derecho (Art. 18.1c LPH)

Desde luego, este motivo posee carácter propio tal como ha sido puesto de relieve en algunas ocasiones por la doctrina jurisprudencial:

a) La STS 15-11-2010 (TOL2.008.976) después de analizar el concepto en general del abuso del derecho, lo aplica a este supuesto:

“La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº. 1820/2000) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 198 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, la STS de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes”.

b) Otro ejemplo lo constituye la STS de 05-04-2019 (TOL7.178.080) cuando anuda la existencia de abuso de derecho a la falta de un proyecto de obra:

“En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (art. 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía. Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes”.